En este trabajo se ofrece un marco conceptual de la política habitacional en base al cual se propone una segunda generación de reformas que potencie la canalización de recursos del sector privado, con apoyo del sector público, a los efectos de mejorar la asequibilidad de la vivienda.
El objeto último de la política habitacional para sectores de ingresos medios y medios bajos es la mejora de las condiciones de asequibilidad del stock habitacional, dado un nivel y distribución del ingreso: por tanto, es central generar la oferta que mejor satisfaga las preferencias de los hogares.
La tarea conlleva la utilización de todas las herramientas que posee la política habitacional a nivel nacional y local para incidir en la mejora de la relación calidad/precio en todo el stock habitacional, y no solo circunscribir su alcance al que resulta de la construcción de viviendas promovidas directamente por los programas habitacionales.
En tanto la vivienda contiene un componente relevante asociado a su localización, que brinda cierta calidad de servicios urbanos, se entiende que es primordial incorporar la dimensión urbana en el diseño de la política habitacional. La construcción de ciudad o reconstrucción de áreas ya urbanizadas, aspecto este último sobre el cual se hace foco para Montevideo, requiere de una visión de ciudad y de un conjunto de instrumentos diversos desde la política pública nacional y local que busquen asociar la inversión privada con los objetivos de la política urbano habitacional.
Se considera que es necesaria la formulación de un nuevo mercado de Vivienda Promovida, sustentado en la Ley 18.795, que promueva diversos arreglos entre actores del sector público y del privado para la concreción de proyectos habitacionales. Los apoyos estatales que se brinden a los proyectos habitacionales variarán en función de los sectores de ingresos que se atiendan y del aporte que realicen a los objetivos de política urbana. La propuesta incorpora un demandante en el mercado, los Fideicomisos de Vivienda Social (FIVISO), que invertirán a largo plazo en proyectos para renta, los que tendrán apoyo de subsidios al alquiler por parte del MVOTMA. En el extremo, los FIVISO pueden convertirse en proyectos de Participación Público Privada (PPP) que cubran sectores de menores recursos.
Por último, se identifica la necesidad de avanzar en una complementación necesaria entre el Banco Hipotecario del Uruguay (BHU) y el Banco de la República (BROU), como parte de una segunda generación de reformas, que potencie los recursos del sistema financiero en el financiamiento de la vivienda. Asimismo, se propone trabajar en el ajuste del Fondo de Garantía de Créditos Hipotecarios (FGCH).