Las mejoras de las condiciones habitacionales de la población son resultado de la conjunción de esfuerzos públicos y privados. La participación de estos sectores se materializa de diversas formas en la sociedad, atendiendo necesidades y demandas de acuerdo a la capacidad adquisitiva de la población, adaptándose a las características del entorno donde se asienta la vivienda.
Las políticas públicas buscan atender necesidades y demandas habitacionales a través de diversos canales. La inversión pública es el canal más tradicional, orientado a satisfacer necesidades mediante la producción de viviendas a través de distintos mecanismos. Por definición, esta atiende fundamentalmente las necesidades de los sectores más vulnerables en materia habitacional y en materia de ingresos. A su vez, el cometido de la política pública se extiende también a sectores de la población que poseen cierta capacidad adquisitiva, pero que requieren igualmente del apoyo estatal para potenciar el uso de los recursos privados. Esto deriva en mejoras cuantitativas y cualitativas de la oferta habitacional. Este documento sintetiza diversos hallazgos del Proyecto “Necesidades de Inversión en Vivienda e Iniciativas de Política Habitacional” desarrollado por el CEEIC en 2019, con el objetivo de contribuir a la discusión sobre la política habitacional para los próximos años.
A efectos de contribuir en esa dirección, el proyectó buscó abordar dos dimensiones complementarias.
En primer lugar, se abordó la problemática de los hogares de menores ingresos, específicamente en los primeros tres quintiles de la distribución. Los resultados y conclusiones se plasman en el documento “Estimación de necesidades habitacionales e Inversión pública para el período 2020-2030”. Se cuantifica el rezago acumulado en materia de necesidades de vivienda en este segmento del mercado y se estiman diferentes escenarios de inversión pública necesaria para abatir el rezago acumulado hacia 2030. Se estima que en el próximo decenio será necesario atender las necesidades de vivienda de casi 100.000 hogares de los tres primeros quintiles de ingreso. Los distintos escenarios planteados muestran que, en caso de mantenerse el porcentaje de inversión actual, el rezago acumulado a 2020 se mantendría. Este rezago se estima, al día de hoy, en aproximadamente 57 mil hogares de los tres primeros quintiles. Para abatir el rezago hacia 2030 de forma significativa, sería necesario sostener un nivel de inversión pública muy superior al destinado a vivienda en los últimos 20 años. Se identifica además la necesidad de poner particular atención a otros desafíos como ser la atención al déficit cualitativo y, en particular, la dotación de servicios urbanos a los asentamientos irregulares, a la precariedad urbana en general, a la dotación de infraestructura de saneamiento por redes en el interior del país, y a la adaptación al cambio climático en zonas urbanas consolidadas, que enfrentan una recurrencia de inundación cada vez mayor.
En segundo lugar, se analizó la situación y desafíos de vivienda para hogares de ingresos medios y medios-bajos. Los resultados de este trabajo se presentan en el documento “Iniciativas de Política Pública de Vivienda para Sectores de Ingresos Medios”. Se propone la implementación de una segunda generación de reformas que potencie la canalización de recursos del sector privado, con apoyo del sector público, a los efectos de mejorar la asequibilidad de la vivienda en estos segmentos del mercado. En este sentido, se considera necesaria la formulación de un nuevo mercado de Vivienda Promovida, sustentado en la Ley 18.795, que promueva diversos arreglos entre actores del sector público y del privado para la concreción de proyectos de vivienda. Se propone un conjunto de apoyos estatales a los proyectos de vivienda, que podrían variar en función de los sectores de ingresos que se atiendan y del aporte que realicen a los objetivos de política urbana. La propuesta incorpora un nuevo demandante en el mercado, los Fideicomisos de Vivienda Social (FIVISO), que invertirán a largo plazo en proyectos para renta, los que tendrán apoyo de subsidios al alquiler por parte del MVOTMA. También se identifica la necesidad de avanzar en una complementación necesaria entre el Banco Hipotecario del Uruguay (BHU) y el Banco de la República (BROU), como parte de una segunda generación de reformas, que potencie los recursos del sistema financiero en el financiamiento de la vivienda. Asimismo, se propone trabajar en el ajuste del Fondo de Garantía de Créditos Hipotecarios (FGCH).
El proyecto de investigación se desplegó en 2019 y contó con la colaboración del Arquitecto Gonzalo Altamirano y el Economista Carlos Mendive.