El presente trabajo explora formalmente las características del mercado de alquileres de Montevideo. El documento se estructura en tres grandes módulos. Por un lado se presenta información descriptiva sobre las características de los hogares y los jefes de hogar que alquilan la vivienda donde residen comparándolos con otras formas de tenencia y analizando las heterogeneidades entre diferentes zonas de Montevideo. En segundo lugar, se comentan las principales tendencias macroeconómicas del mercado de alquileres. Finalmente, se presenta un modelo de ajustes de precios de alquileres y se estima empíricamente un modelo de fundamentos para el valor de los alquileres.
Analizando los microdatos presentados en la Encuesta Continua de Hogares de 2014, se desprende que los inquilinos presentan características similares a las de los propietarios que aún están pagando por su vivienda. Se observan similitudes en el nivel educativo, en la tasa de desempleo específica, el nivel de informalidad y en el tiempo destinado a las tareas laborales. En cambio se diferencian en que este sub-grupo de propietarios tiene en promedio una edad superior a los inquilinos e ingresos superiores, dimensiones que probablemente estén vinculadas.
Por otra parte, se estima un modelo de ajustes de precios para el mercado de alquileres para el período 1992.Q1 a 2014.Q4, último dato disponible a la fecha. Para ello se siguió una metodología de vectores autorregresivos cointegrados (VECM). Los resultados indican que los desequilibrios de mercado respecto a su equilibrio de largo plazo se ajustan tanto por la variación en la tasa de viviendas vacantes como por la variación de sus precios, aunque el primer mecanismo posee una incidencia mayor. Los resultados sugieren que desde hace algunos años los precios de los alquileres crecen por encima de sus fundamentos de largo plazo. En línea con lo anterior, y de acuerdo a las circunstancias actuales del mercado de alquileres y los resultados del modelo, recomponer el equilibrio para un nivel salarial dado (exógeno) requiere una reducción del volumen de alquileres o una baja del precio a mediano plazo, aunque es previsible que el primer efecto sea más significativo.